El anticipo de la próxima revolución urbana en la "Costanera de los Pobres"

Por décadas «patio trasero» de la comuna de Santiago ahora los expertos ven en el eje Isabel Riquelme y el entorno de el Zanjón de la Aguada como una de las Zonas de mayor portencial urbano y valorización inmobiliaria de la capital. ¿La Razón?: La futura Línea 6 del Metro, entre otras.

por Jorge Isla

Con la primera piedra del futuro edificio corporativo de Chilevisión en la ex fábrica textil Machasa, la plana mayor de Turner Broadcasting System (TBS) puso las bases de su futuro polo de contenidos para la región con una inversión de US$ 19 millones, en una verdadera “ciudad” de las comunicaciones.

El grupo inició así su cuenta regresiva para concretar en el plazo de un año el traslado de todas las instalaciones del canal a la Av. Pedro Montt # 2354 sobre 27 mil metros cuadrados, mientras el resto de los 55 mil m2 totales de la ex fábrica lo ocuparán los proyectos de TBS, infraestructura que su presidente para Latinoamérica, Juan Carlos Urdaneta, calificó de “estratégica”.

Todo un desarrollo futuro que esta compañía –dueña de canales como CNN, HBO y Cinemax, y de los estudios Warner Bros y New Line Cinema a través de su matriz Time Warner– ya ejecuta en una propiedad cuyo frente posterior mira al área más deprimida del radio céntrico de Santiago: el eje Isabel Riquelme y la zona que rodea el paso del Zanjón de la Aguada, estigmatizado que por décadas como la “Costanera de los pobres”.

“Si bien el entorno de la antigua fábrica de Machasa es una especie de oasis ya que ahí se emplaza el antiguo barrio Yarur, de notable calidad arquitectónica y urbana, en general corresponde a una clásica zona post–industrial con niveles de obsolescencia y deterioro que empeoran por la existencia de grandes sitios eriazos y predios residuales entorno al zanjón y los cruces entre autopistas”, explica el socio de Atisba Estudios & Proyectos Urbanos, Iván Poduje.

¿Fue correcta la decisión de la multinacional de instalar su segunda señal de televisión abierta mundial en este “patio trasero” de Santiago centro? Expertos en desarrollo urbano y negocio inmobiliario dan su aprobación a la apuesta, ya que este barrio se inscribe en un eje oriente-poniente de la capital hasta ahora secundario, pero cuya importancia aumentará exponencialmente en los próximos años. Esto, una vez que se convierta en el corredor que atravesará la anunciada Línea 6 entre Cerrillos y Providencia, y se concrete el proyecto de autopista Costanera Central, vía de 19,3 kilómetros que conectaría la Ruta 5 con Puente Alto, con inversiones por US$ 1.184 millones.

Los mayores impactos de la futura Línea 6

Las expectativas de los agentes inmobiliarios están puestas en el efecto de la nueva línea del Metro. “Aunque todavía no se observan tomas de posición relevantes– ya que muchos predios son fiscales, tienen edificaciones caras de demoler o mantienen actividades productivas–, posiblemente las transformaciones más importantes se produzcan en los terrenos eriazos o subutilizados de la ribera sur del Parque La Aguada y en torno a Vicuña Mackenna y Diagonal Santa Elena, en San Joaquín. Y a partir de la estación intermodal con el Metrotren, el efecto más potente se puede generar en San Eugenio, lo inyectará una gran población flotante que incentivaría los servicios y viviendas en el entorno”, anticipa Poduje.

También prevé nuevos aires para el barrio que rodea a la ex-Machasa: “la población Yarur debiera mantenerse, ya que tiene norma de baja densidad y podría generar un mercado interesante de vivienda usada o reciclaje blando para oficinas y servicios vinculados a la televisión, con restoranes, oficinas o estudios, en un patrón similar al de Bellavista”.

Más lejos del trazado de la nueva línea, el experto también llama la atención sobre la valorización inmobiliaria de la zona del patio de rieles de la Estación Central “actualmente muy subutilizada” y sobre los terrenos de Gasco “en la medida que las actividades actuales puedan migrar paulatinamente”.

A esto se suma el beneficio sobre ejes comerciales cercanos como Franklin Bio Bio –“aunque sin grandes transformaciones ya que la propiedad esta muy atomizada”–, Placer o San Diego-Gran Avenida.

Y en el extremo poniente de este corredor capitalino, se espera que un desarrollo efectivo de la Ciudad Parque Cerrillos (en el ex aeropuerto) influirá en la transformación de Pedro Aguirre Cerda y la población Buzeta.

Los primeros anticipos de plusvalía inmobiliaria

Con un estado de abandono que se ha prolongado por décadas, nada muestra mejor el potencial de este sector que las expectativas de precios para sus terrenos. Mientras que la conectividad y normativas actuales explican que los valores de suelo en la comuna de Santiago comiencen a bajar progresivamente al sur de Avenida Matta, desde valores entre 6 y 8 UF hasta niveles entre 2,4 y 3,5 UF en las inmediaciones de Lo Valledor y el cruce con el acceso a la Autopista del Sol que conforma Isabel Riquelme.

Pero en el entorno, factores como la construcción de la Ciudad Judicial ya se han traducido en aumentos de valor de terrenos en niveles entre 9,5 y 11 UF, señala el experto, y destaca como precedente el desarrollo inmobiliario en torno a Vicuña Mackenna por el efecto de la línea del Metro, lo mismo que en Gran Avenida y la zona entre el Parque O’Higgins y Club Hípico.

Con todo, pone paños fríos frente a la eventualidad de un boom de precios generalizado, indicando que se tratará más bien de una plusvalía acotada a terrenos específicos –“que podrían subir mucho si logran reconvertirse o densificarse”– dentro un proceso general paulatino con focos puntuales de desarrollo.