No antes de 2018 habrá nueva oferta de viviendas en Santiago de ampliarse área urbana

Informe de Atisba sobre la iniciativa que modifica el Plan Regulador: Al menos cinco años, en plazos conservadores. Este es el tiempo que estima la consultora Atisba que demorarán en salir al mercado los primeros proyectos inmobiliarios en terrenos que hoy están fuera del límite urbano de Santiago, si es […]

Informe de Atisba sobre la iniciativa que modifica el Plan Regulador:

Al menos cinco años, en plazos conservadores. Este es el tiempo que estima la consultora Atisba que demorarán en salir al mercado los primeros proyectos inmobiliarios en terrenos que hoy están fuera del límite urbano de Santiago, si es que prospera la ampliación del radio urbano de la capital.

Estudio cifra en al menos cinco años el plazo para que ingresen al mercado los primeros proyectos inmobiliarios.

por Azucena González

Fuente: Intendencia Metropolitana

Fuente: Intendencia Metropolitana

Esta iniciativa es conocida como PRMS 100 y es una sentida aspiración del mundo inmobiliario. Consiste en extender la zona urbana de la capital en unas 9.600 hectáreas, de modo que haya más terrenos para construir viviendas bajo una serie de condiciones. Pero el plan aún no es aprobado, pues la Contraloría General de la República planteó una serie de observaciones en septiembre de 2011. Según la consultora vinculada al urbanista Iván Poduje, el análisis es sombrío, porque de aprobarse tal ampliación urbana, existe una infinidad de pasos regulatorios que los inmobiliarios deberán enfrentar para hacer sus proyectos, desde presentar planes maestros, evaluación ambiental, entre otros puntos. Esto es lo que sustenta su tesis de que no antes de diciembre de 2018 se verían los primeros resultados en proyectos puestos en el mercado.

Fuente: Atisba Estudios y Proyectos Urbanos

Fuente: Atisba Estudios y Proyectos Urbanos

Mientras, en estos cinco años la disponibilidad de suelo en Maipú, Quilicura y Pudahuel llegará a niveles críticos. Por ejemplo, en Maipú -con la actual normativa vigente (sin la ampliación)- quedaban 320,4 hectáreas de suelo disponible al 2011. Entre 2010 y 2011 se consumieron 86,9 hectáreas. Si esa misma tasa de consumo se aplica hacia adelante, en 3,7 años se agotaría el stock de terrenos en esa comuna, según Atisba. Y lo mismo ocurriría en Quilicura (con 3,2 años para agotar stock) y Pudahuel (un año para agotar stock). O sea, en estos tres casos, se acaba el suelo en menos de los cinco años.

Sólo para San Bernardo el cálculo es más optimista, pues allí el stock disponible al 2011 y el consumo anual, hacen que haya más tiempo para agotar el stock: 13,3 años. ¿Qué implicancias tiene esto? Migración de la demanda al mercado de casas usadas o departamentos, alza de precios de los terrenos, y la construcción de casa nuevas se desplazaría hacia otras comunas «dormitorio» más alejadas, como Padre Hurtado, Peñaflor o Buin, dice Poduje. En la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) coinciden en que el problema de suelo es crítico, y creen que es imposible prever cuándo podrían estar las primeras obras. «Nunca menos de tres años», dice Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CCHC.

¿Cambios en la ley?

En el conjunto de observaciones de la Contraloría está la que limitaría la cantidad de suelos a destinar para vías y parques intercomunales. Esto porque el proyecto consideró hacer parques intercomunales y vías en terrenos en los cuales ya caducó la declaratoria de «utilidad pública» que los afectaba. Según las actuales leyes, cuando esta condición caduca, un terreno no puede ser nuevamente declarado de «utilidad pública».

Por ello Iván Poduje apunta a que el único camino para salvar este problema sería modificar la Ley General de Urbanismo y Construcción, en su artículo 59, que define estas caducidades.

Pablo Álvarez apunta a que el Minvu cuenta con otras herramientas, como la expropiación de terrenos con compensaciones, para asegurar áreas verdes.

José Zuleta, consejero regional metropolitano, está convencido de que los límites de la ciudad deben modificarse, por las necesidades y déficits de vivienda, y porque está ocurriendo que, bajo el modelo de parcelas de agrado, igual se extienden las construcciones, pero sin regulación ni servicios, algo que subsanaría el PRMS, plantea. Hasta el cierre de esta edición, ni el Seremi ni en el ministerio de Vivienda se pronunciaron sobre el proyecto, pues -dijeron- sólo lo harán cuando esté ingresado a Contraloría nuevamente. Trascendió que el reenvío de la propuesta sería inminente.

«El proyecto lo han manejado con mucha reserva y observo que hay situaciones no definidas. Desconozco si es que es parte de la estrategia volver a reponer el PRMS -con las observaciones ya cambiadas-, directo a Contraloría o que vuelvan al Consejo Regional», dice Zuleta.

Para Iván Poduje, este escenario -en que el PRMS debe ser votado nuevamente- le agrega más incertidumbre al proceso, «al igual que el plazo y la probabilidad de que el PRMS sea rechazado», dice el urbanista, quien en este caso proyecta sólo el 30% de probabilidad de que se apruebe el plan. Las próximas sesiones plenarias del Core están agendadas para los días 1 y 28 de febrero próximo.

Observaciones

La Contraloría General de la República realizó observaciones al proyecto que, según el estudio, son de difícil solución.

Por qué cinco años tras la aprobación

Si se aprueba en la Contraloría el proyecto de PRMS 100, debería seguir una serie de trámites regulatorios, que son los que llevan a Atisba a proyectar que no antes de cinco años podrían salir los primeros proyectos inmobiliarios al mercado. ¿Cuáles son esas etapas?

– Elaborar un reglamento que precise los Estudios de Factibilidad Territorial (EFT), que deben ser presentados por los propietarios de terrenos como prerequisito para obtener el cambio y aumento de densidad de población en ellos. Esto es necesario para que puedan albergar proyectos inmobiliarios con condiciones (lo que se llama Zonas Urbanas Condicionadas, ZUC).

– Fusión de terrenos (formalizar contratos de asociación, compra), pues al menos la anterior versión del PRMS 100 considera proyectos inmobiliarios en terrenos de 60 hectáreas o más.

– Los privados deben elaborar los ETF bajo el formato de un «plan maestro»: diseño del loteo, superficies destinadas a uso de suelo, cuotas de áreas verdes, etc.

– Aprobación de los ETF por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.

– Los proyectos deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) y hacer Estudios del Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (Eistu).

– Los privados deben someter el permiso de loteo y edificación a las direcciones de Obras Municipales. Esto considera los diseños definitivos de proyectos y viviendas, incluyendo las mitigaciones.

– Inicio de las obras de urbanización y edificación de viviendas, una vez aprobados por la Dirección de Obras respectiva.

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