Rechazo a plan regulador empujará crecimiento de Santiago hacia el norte

La negativa a la ampliación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago por parte del consejo regional tendrá complejas consecuencias para la ciudad, advierten expertos y constructoras. La fallida propuesta trataba de ampliar el límite urbano en 9.823 hectáreas, destinando 2.583 hectáreas para áreas verdes. «No podemos quedarnos de brazos cruzados por dos años», señala Marcial Echenique, asesor del gobierno.

Tras un intenso debate de casi cuatro horas, hace exactamente 11 días el Consejo Regional Metropolitano rechazó los cambios al plan regulador de Santiago, modificaciones que se habían trabajado desde 2007 y eran una herencia de la administración de Bachelet. Fue una votación estrecha: 14 votos en contra, mayoritariamente de la Concertación, y 12 a favor, ligados principalmente a la Alianza. Esta decisión marcará la vida de la ciudad en los próximos años y mientras los expertos advierten desde ya que traerá una serie de problemas a la expansión del Gran Santiago, el gobierno intenta dar con la fórmula para insistir en la modificación del actual cerco urbano.

La iniciativa pretendía incorporar 9.823 hectáreas de uso urbano, con 2.583 hectáreas de áreas verdes, y planteaba que los proyectos inmobiliarios en el área de expansión destinaran, al menos, un 8% para el desarrollo de vivienda social y financiar la vialidad de los proyectos. Todo ello con miras a 2030, cuando el Gran Santiago crezca en 1,6 millón de habitantes. Hoy, con una zona de crecimiento estrecho, la capital del país enfrenta grandes desafíos. Varios expertos consultados desmenuzan las consecuencias de la decisión.

Crecimiento se dirigirá a la zona norte

La clase media se acomodará al cerco urbano, migrando hacia el norte, donde hay zonas de urbanización reciente, con parcelas y loteos, explica el asesor del gobierno y ex decano de la U. de Cambridge, Marcial Echenique. El gerente general de Besalco, Paulo Bezanilla, comparte el diagnóstico: «Los desarrollos de la zona norte de Santiago se verán favorecidos a mediano plazo» con el congelamiento del plano regulador, opina.

El arquitecto Iván Poduje, de hecho, ha dicho que hay 21 mil hectáreas disponibles para hacer crecer la ciudad de Santiago y que, de ellas, dos tercios están en comunas como Buin, Colina o Tiltil. Hoy esta tendencia ya se ve. Según la consultora Tinsa, esta zona era la que presentaba al 30 de junio de 2010 más proyectos de casas en venta dentro del Gran Santiago: en Colina había 22 iniciativas, otras 20 en Lampa, 12 en Quilicura, 10 en Renca y ocho en Huechuraba. La zona norte es hoy el 30% de la oferta de casas en el Gran Santiago.

Efectos en las viviendas de clase media

Según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, la decisión afectará a las viviendas de entre 800 a 3.000 UF, es decir, a los sectores bajos y medios. En concreto, a la edificación en comunas como Quilicura, Pudahuel, Renca, Maipú, Lo Espejo, Puente Alto, San Bernardo y La Pintana, calcula Domínguez. En ellas existe hoy un gran dinamismo, en especial de casas y viviendas sociales.

A junio último, según Tinsa, Maipú y Puente Alto tenían la mayor cantidad de proyectos de casas en venta en el Gran Santiago, con 27 iniciativas cada una. Esta tendencia, sin embargo, se frenaría por la escasez de suelo, advierte Aníbal Montero, vicepresidente de Salfa Corp.

El alza en los precios sería otro factor. Según Paulo Bezanilla la clase media se verá afectada, porque tendrá que optar por departamentos y no por casas, que serán mucho más caras. Eso tampoco garantiza que los departamentos sean más baratos, sino que, en el mediano y largo plazo, también éstos subirán, agrega Alejandro Magni, gerente general de Praderas, del grupo Hurtado Vicuña.

Vivienda social en altura

En cuanto a las viviendas sociales, la visión de Echenique es que el suelo subirá tanto de precio que se edificará en zonas más lejanas. Magni hace ver que esto implicará mayor gasto de tiempo en transporte y menor calidad de vida. No es lo único. Otra consecuencia es que «habrá mayor concentración y una mayor altura de los edificios», agrega Bezanilla.

Por eso, con la escasez de suelo, se tendrá que analizar la edificación de viviendas sociales en altura, complementa el gerente general de Inversiones Norte Sur, Daniel Albarrán. Pero esto no es del todo conveniente, advierte Magni. «Este tipo de vivienda no se puede ampliar y eso es una seria limitante para las familias que aspiran a mejorar su vivienda a lo largo de su vida», sostiene. Hay otros inconvenientes (pago de gastos comunes, convivencia, etc.) que hacen que estas viviendas se transformen, a veces, en guetos de pobreza, indica Echenique.

El factor precio

Si hoy el suelo es caro en Santiago, en el futuro lo será más, sostiene Vicente Domínguez. Según Paulo Bezanilla, esta tendencia se verá más bien en el largo plazo que en lo inmediato. Hoy el suelo urbano para vivienda social cuesta del orden de 0,6 UF por metro cuadrado, un valor que ya es elevado y que dificulta la construcción de viviendas sociales y económicas, explica Magni. En la actualidad existe suelo a ese precio en Padre Hurtado, San Bernardo y algunas áreas acotadas de Puente Alto. A juicio de Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua, a eso se suma la mayor demanda por casas tras el terremoto. «El valor del suelo tenderá a apreciarse con más fuerza en las zonas oriente (Las Condes/Peñalolén), suroriente (Puente Alto) y surponiente (Maipú, Cerrillos y Padre Hurtado)», dice.

Ciudad más extensa

Como el crecimiento de la población no se puede detener, Santiago deberá acomodar a 1,2 millón de habitantes extras de aquí al año 2030, cuando tenga 10 millones de personas, advierte Daniel Albarrán. Eso implicará, añade, extender la ciudad a otras áreas o construir en altura. Como esto último no será posible en todas las comunas ni para todos los habitantes, hay quienes advierten que la expansión continuará.

Contrariamente a lo que se piensa, la capital de Chile no es tan extensa. Según un estudio de Echenique, tiene una cuarta parte de la superficie de Sao Paulo, en Brasil, un tercio de la de Londres o casi una quinta parte de París. Y, según este experto, sigue el ritmo de todas las urbes, de extenderse conforme aumentan los ingresos de las personas que allí viven.