Familias con poder adquisitivo que cambian de barrio como si fueran camisas, condominios suburbanos que brotan de la noche a la mañana y proyectos en altura en comunas bien provistas de servicios son algunas de las tendencias que marcan el rumbo de Santiago. Y no podía ser de otra manera, […]
Familias con poder adquisitivo que cambian de barrio como si fueran camisas, condominios suburbanos que brotan de la noche a la mañana y proyectos en altura en comunas bien provistas de servicios son algunas de las tendencias que marcan el rumbo de Santiago. Y no podía ser de otra manera, ya que el mercado responde a la evolución social: las familias pequeñas y cada vez mas inquietas son la tónica.
por Elena Martínez. fotos, Verónica Ortiz.
Crecimiento de Santiago. Fuente www.www.atisba.cl
Definitivamente, los santiaguinos se han envalentonado y ya no le temen al cambio. Si algo llegó junto con el aumento del ingreso per cápita y el acceso a bienes y servicios durante la última década, fue la movilidad residencial. Nunca más una casa para toda la vida. No, porque ahora los hogares responden a cada etapa y a los recursos de que se dispone.
Esto, que resulta sencillo de escribir, es todo un desafío en la práctica. Tener una parrilla de productos inmobiliarios ya no es jauja, porque ahora se requiere mucho más olfato comercial para satisfacer a cada uno de los tipos de eventuales compradores, a los que algunos entendidos desglosan en al menos una docena de perfiles.Para decirlo de otra manera: la puerta se abrió para productos diversificados y cada vez más sofisticados en un proceso vertiginoso que parece haber llegado para quedarse.
Esta dinámica es la tendencia más potente en el Santiago de hoy y está determinando su perfil y sus proyecciones. Porque a partir de esta evolución cultural y social, el mercado ha respondido. Y lo ha hecho, por ejemplo, con una creciente oferta de departamentos para personas solas y profesionales en el casco histórico y con condominios para familias con hijos en áreas suburbanas, sólo para mencionar unas pocas manifestaciones de esta radical segmentación que se traduce en ofertas cada vez más específicas y también, ¿por qué no decirlo?, exclusivas para quienes están en condiciones de solventarlas.
El cambio no se detiene aquí. Porque el agotamiento del suelo ante el ingreso de 60 mil nuevos habitantes cada año –1% de crecimiento vegetativo de una población de 6 millones– y las exigencias crecientes de una mayor calidad han ido moviendo los espacios y núcleos habitacionales. Hasta hace unos 10 años, las familias de altos ingresos se concentraban en la cuña nororiente desde el centro hacia Lo Barnechea, llegando como máximo hasta los límites de La Reina y Peñalolén. En la actualidad, la expansión llega hasta Chicureo, en una intensa relocalización de estos grupos socioeconómicos.
Influye, por cierto, la escasez de espacios en comunas como Vitacura y Las Condes; esta última, con loteos disponibles prácticamente sólo en el sector de San Carlos de Apoquindo. La Dehesa, en cambio, todavía tiene para varios años de desarrollo.
Es el nuevo “barrio alto”, coincidieron los arquitectos y urbanistas convocados por Capital para analizar, ya no el diagnóstico –que está suficientemente hecho a través de los años–, sino las tendencias imperantes y cómo se expresarán en los años venideros.
El panel fue de lujo y representativo de las diferentes visiones: Mathias Klotz, decano de la facultad de Arquitectura de la Universidad Diego Portales y premiado por sus proyectos a nivel internacional; Pablo Allard, doctor en urbanismo de la Universidad de Harvard y académico de la Universidad Católica; Iván Poduje, magíster en Desarrollo Urbano, profesor y socio de Atisba; Emilio Arancibia, arquitecto a cargo del proyecto Veranda de Lo Curro y dueño de la inmobiliaria Cachagua Bordemar 2; y David Assael, fundador de Plataforma Urbana. Con ellos, mapa en mano, repasamos la capital, los movimientos en desarrollo y lo que viene. Este es el resultado.
Mathias Klotz
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“¿Cuántas comunas patrimoniales hay? Y el campamento que nos rodea, ¿qué extensión tiene? ¡Es infinito! Esto no admite ni más autos ni más gente, nada más que por salud. No existe proyecto de ciudad. No hay una imagen. Nadie la ha pensado. La última vez que se hizo fue en 1958 y nunca más”.
Iván Poduje
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“Del millón y medio de viviendas que hay, el 75% son casas y eso tiene una razón bastante lógica: las estructuras medias prefieren ese tipo de vivienda. Después, al madurar,se van densificando. La forma en que se han ido densificando es lo que uno puede discutir”.
Pablo Allard
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“De aquí al 2030, Santiago no va a ser más Santiago sino que va a ser la Gran Macrozona Central Metropolitana, con unas rutas 78 y 68 que acercan San Antonio y Viña. Muchos vivirán ahí y trabajarán en la capital. Vemos cómo María Pinto y Curacaví se están llenando de parcelas. Es lo que viene”.
Emilio Arancibia
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“Cualquier cosa que se haga en términos parciales , como si el anillo Vespucio es más chico o si las calles son más anchas o más cortas, es una caricatura circense. Esta es una película de terror donde todos caminamos por las calles con los ojos cerrados”.
David Assael
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“La tendencia macro es que las empresas de servicios se van a empezar a preocupar mucho de sus externalidades en la ciudad y de su rol de actores importantes. Un ejemplo es Aguas Andinas limpiando el río Mapocho. Propondrán cosas a la capital. La ciudad se puso de moda”.
Las tendencias que actualmente tiene la ciudad a continuación…
Primera tendencia
Adiós a la segregación
Ya lo dijimos: ya nada es lo que era. Según los expertos, Santiago avanza hacia una estructura similar a la que se observa en varias urbes de Brasil, con familias de ingresos radicalmente distintos viviendo muy cerca. La tan vapuleada segregación –debatida en bienales y foros– está en retirada con esta gradual relocalización de los segmentos con poder económico, aunque sea difícil constatarlo a simple vista.
Puente Alto, cerca de Pirque, otrora núcleo de la pobreza dura, hoy vuela alto, impulsado por la línea del Metro y los mayores ingresos de los hijos de sus residentes originales, quienes –al acceder a educación y mejores empleos– optan por comprar viviendas usadas de buena calidad y seguir en la zona. A la larga, esto redundará en mejores estándares y en una creciente llegada de infraestructura y servicios. Igual ocurre en La Florida, que se consolida cada vez más y subirá varios peldaños en la escala aspiracional. Huechuraba y Peñalolén son otros ejemplos de este proceso de contrapeso al sector oriente.
Por cierto, las lucas siguen mandando en lo que a exclusividad y espacios de privilegio se refiere. Es el caso de Chicureo, donde inversiones millonarias, como el proyecto Piedra Roja, siguen atrayendo grupos familiares seducidos con la posibilidad de contar con una laguna o una cancha de golf a pasos de su casa.
A más largo plazo se visualizan expansiones relevantes en zonas ignoradas históricamente, como el sector entre el aeropuerto de Pudahuel y el túnel Lo Prado, o el valle de Lo Aguirre.
Todo, incentivado por el interés de estos segmentos por vivir en un entorno natural y a la vez bastante más próximo, dadas las inversiones viales efectuadas.
Hay sí un asunto con el que, gradualmente, los santiaguinos tendrán que lidiar, dicen los urbanistas: aprender a convivir y no cercar los barrios en la medida que éstos emergen. El desafío entonces será poder dar esa zancada, desde la integración física a la social.
Segunda tendencia
Más condominios
Es un auténtico éxodo, a todo nivel. El jardín para que los niños jueguen, los espacios de esparcimiento y el aire más limpio son algunas de las ventajas de irse a los extramuros del perímetro urbano.
La oferta va desde la muy sencilla hasta la premium. Las zonas de expansión autorizadas –con un crecimiento estimado de 10 mil hectáreas para la capital en los próximos años– bullen de proyectos de toda índole: Piedra Roja, La Reserva o Valle Norte, para ingresos contundentes; e inversiones en Rinconada de Maipú, Alto La Florida y Huechuraba, en el caso de familias de clase media y media alta. El fenómeno incluye también comunas como San Bernardo, en la frontera con Nos, y se espera que haya inyecciones inmobiliarias en otros sitios similares. La Ciudad del Sol en Puente Alto (detrás de la ex Protectora de la Infancia) es una iniciativa destacada, con viviendas de menos de 2 mil UF y que apuntan a familias de bajos ingresos. Macul tiene el proyecto Alto Macul, que va en sentido inverso, con precios que fluctúan entre 6 mil y 7 mil UF. En Lampa hay, asimismo, ejemplos de cómo las familias prefieren invertir tiempo y dinero por este estilo de vida.
Claro que este proceso no es gratis. Más allá de los equipamientos de cada proyecto, el Estado tendrá que invertir fuertemente en estas zonas en los próximos años. Se trata de que cuenten con un transporte público eficiente y, por qué no, trenes de cercanía, hasta ahora limitados sólo a las buenas intenciones.
Tercera tendencia
Las parcelas de agrado, ¡out!
Lo que definitivamente está estancado es el repoblamiento suburbano mediante las parcelaciones de agrado. Objeto de polémicas a principios de la década del 90, cuando surgieron mediante subterfugios, el tiempo ha demostrado que no son la primera opción de las familias. Los urbanistas señalan que el boom de esta alternativa generó casi una ciudad adicional, con 30 mil hectáreas al margen de todo planeamiento.
Cuarta tendencia
Crece repoblamiento urbano
Hay quienes no están dispuestos a dejar la comodidad de vivir a pasos del comercio, su trabajo o los epicentros de la actividad cultural, y menos si hacerlo resulta bastante módico. El fenómeno partió con los departamentos con subsidio de renovación en el casco histórico, proceso de repoblamiento que resultó exitoso, en particular entre personas solas o profesionales jóvenes. Con las nuevas líneas de Metro, el repoblamiento se ampliará a comunas como Lo Prado, Estación Central, Pedro Aguirre Cerda y Quinta Normal, como antes sucedió con Recoleta.
En otras palabras, el fenómeno no sólo no ha terminado, sino que seguirá creciendo. Actualmente hay proyectos en comunas que rodean el perímetro central. Una es Macul, minimizada por el mercado pero de proyecciones interesantes.
¿Lo que viene? Avanzar en calidad. Los expertos dicen que el éxito logrado en densidad ahora tiene que ser el trampolín para conseguir que todas esas construcciones puedan envejecer con nobleza; es decir, que tengan materiales aceptables que no requieran costosas mantenciones, ya que un porcentaje de sus residentes no cuenta con ingresos importantes.
Quinta tendencia
Oferta más sofisticada
Los mayores ingresos obligan a refinar la oferta, llegando a productos antes impensados. Los sectores del Parque Forestal, El Golf en Las Condes y algunos puntos de Vitacura –con desarrollos relevantes marcados por la densificación– serán escenario creciente de tendencias de altísimo estándar. Esto se ve en el centro –que se materializa en numerosa edificación en altura– pero también es una tónica en las opciones tomadas por las familias en expansión; es decir, aquellas que han elegido residir fuera de las áreas centrales.
Surgirán nuevas tipologías de viviendas destinadas a resolver el dilema entre una demanda de productos con alto poder adquisitivo y las restricciones a la densidad impuestas por los vecinos. Esta línea va por edificios pequeños, de tres a cuatro pisos, al estilo europeo o neoyorquino, de unidades pareadas pero amplias. Ya hay algunas iniciativas de esta clase en Vizcaya, en Plaza Francisco de Aguirre, donde desaparecen casas y emergen edificios de 9 pisos como máximo. Un proceso que también se da en áreas patrimoniales de Providencia y Ñuñoa y que no se descarta tome algunas zonas del centro de la capital.
Sexta tendencia
Revival de la zona sur
Hoy un botadero de basura rodeado de industrias, el Zanjón de la Aguada pasará a ser la estrella, una vez que esté terminado el proyecto del Parque La Aguada. Es el punto de partida. Esta inversión, que supone una costanera rodeada de parques, revitalizará toda la zona y acercará inversiones e iniciativas hoy inimaginables. Todo el sector sur de la capital experimentará un reciclaje urbano de insospechadas repercusiones. Viene la renovación urbana con políticas centradas en la densificación –es decir, construcción en altura– y mucha inversión pública. Nuevos aires para un sector alicaído por muchos años… tal vez, demasiados.
Séptima tendencia
Productos focalizados
Lo dicho. Los clientes lo exigen. El producto a la medida ya no es un lujo, sino parte de la oferta. A las viviendas unipersonales se sumarán cada vez más las residencias para usuarios puntuales. Un caso: los adultos mayores. Es un nicho con ingresos y tiempo y las respuestas inmobiliarias tendrán que acoger estos datos. Hay quienes visualizan incluso residencias comunitarias, al estilo de las que existen en Florida, con departamentos individuales y múltiples espacios comunes de entretención y atención en salud.
También seguirá fomentándose la casa para familias más pequeñas, dado que ahora en promedio los chilenos están teniendo menos hijos. Hace una década, la casa tipo proyectada abarcaba a 5 personas; hoy no pasa de 4.
Las personas solas con altos ingresos seguirán estimulando inversiones específicas. A los proyectos de Plaza Brasil, se suman los desarrollos de Lastarria –con atractivos espacios gastronómicos y culturales– y El Parque Forestal. El fenómeno hoy avanza a zancadas en la Providencia profunda. Un ejemplo: la avenida Italia y sus alrededores.
Octava tendencia
Las autopistas como actores
Y, finalmente, un punto clave: el descubrimiento de nuevos terrenos y oportunidades. Las carreteras y autopistas construidas en los últimos años han acercado puntos antes absolutamente desconectados y han traído al foco de atención sectores antes ignorados. Un caso: la Costanera Norte abrió todo el sector poniente para las inversiones. Petersen, en Pudahuel, no figuraba en la mente de los santiaguinos antes de que debutara la autopista. Y así hay diversas zonas que los urbanistas –anticipan– empezarán a ser considerados para posibles expansiones y densificaciones urbanas.
La gran deuda
Santiago puede ser una ciudad muy grata para vivir, con estándares y áreas verdes de calidad. El punto es que esta realidad no es global. Hay “manchones” importantes que son la tarea pendiente de los gobiernos futuros, dicen los urbanistas. La periferia más castigada abarca dos zonas. Una, la que va entre Puente Alto y La Pintana, con el límite de Américo Vespucio y que se desarrolla entre la Ruta 5 y avenida Vicuña Mackenna; y, dos, las comunas de Cerro Navia y Renca, que albergan una cantidad importante de erradicaciones con poblaciones numerosas, de 2 mil a 3 mil viviendas, muchas en altura.
Para ir al detalle, soluciones habitacionales como la población El Volcán en Puente Alto o Las Viñitas, son conjuntos que por su mal diseño e implementación como proyecto urbano han perdido valor. Están lejos de toda oportunidad que ofrezca la capital y son “ghettos de pobreza” que es urgente abordar.
La autoridad política ¿al fin?
Sí, es cierto, suena repetido. Por décadas se ha hablado que planificar la capital pasa obligadamente por designar a un responsable. Y, hasta ahora, nada. Lo planteamos porque los expertos recalcan que sí es importante y que Santiago es una de las pocas (si no la única) ciudad con más de 5 millones de habitantes que no tiene un alcalde mayor. Si ese es el nombre que se le da, no importa. También serviría un intendente “empoderado”. O un ministerio de la ciudad, como se ha planteado en el marco de las candidaturas presidenciales. Hay nostalgia de iniciativas como el Plan Sarkozy, donde el presidente francés reunió a expertos e inversionistas en una mesa para afinar un plan sustentable para Paris. Aquí falta un buen plan regulador, un plan director (que canalice las inversiones públicas ya que hay criterios a veces hasta contradictorios entre las reparticiones) y un plan ambiental. Se trata, recalcan, de trabajar argumentos que resuelvan los problemas sociales no resueltos. Lo bonito o feo no es el eje, porque esa dimensión no tiene ningún peso para los actores políticos.