Señor Director:

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) ha anunciado que ampliará el límite urbano del Gran Santiago en aproximadamente 10 mil ha. Con ello busca actualizar el Plan Regulador Metropolitano, resolviendo, de paso, la escasez de terrenos que a su juicio presenta la ciudad.Si bien es destacable que se revisen instrumentos que regulan un mercado tan dinámico como el inmobiliario, puede ser arriesgado recurrir para ello a una figura obsoleta como el límite urbano. Desde que fue promulgada en 1958, esta herramienta ha sido incapaz de materializar las políticas que la inspiraron: contener el crecimiento en extensión. El gran problema, sin embargo, ha sido la generación arbitraria y poco transparente de grandes plusvalías a los propietarios cuyos predios cambiaban su uso de agrícola a urbano.

En 1997, el Minvu dio un paso importante para evitar este problema al crear las zonas de desarrollo condicionado (ZUDC) en la provincia de Chacabuco. Si bien se mantenía el límite, el desarrollo inmobiliario quedaba supeditado al financiamiento de grandes obras de infraestructura por parte de los propietarios beneficiados.

El gran cambio se produce en 2003, cuando se autorizan los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC). El cambio de uso también se amarra a exigencias de mitigación, pero en este caso no se especifican los predios beneficiados, ya que el área de actuación era lo suficientemente grande. En la práctica, el límite urbano deja de operar como una barrera y sólo diferencia costos y estándares de urbanización.

Con las normativas de desarrollo condicionado, el Estado cumplía un doble objetivo. Por un lado, garantizaba que el poblamiento de la periferia no ocasionaría problemas para el resto de la ciudad, lo que justificaba las exigencias de mitigación vial o ambiental. Por el otro, disminuía la discrecionalidad del regulador para determinar qué terrenos serían beneficiados por el cambio de uso de suelo.

En el contexto descrito, volver al límite urbano podría implicar un retroceso. Quizás sea mejor simplificar los trámites que deben desarrollarse para autorizar un proyecto PDUC, evitando, por ejemplo, la superposición de 13 organismos públicos que operan sin mayor coordinación. Si finalmente el Minvu decide optar por esta modificación, el concepto de “límite urbano” que conocemos tendría que cambiar radicalmente. En los territorios incorporados debieran exigirse mitigaciones similares a las ZUDC o PDUC, justificando con argumentos técnicos y objetivos la inclusión de ciertos terrenos en desmedro de otros que seguirán siendo agrícolas.

IVÁN PODUJE CAPDEVILLE

Arquitecto

Profesor Instituto de Estudios Urbanos UC