Nuevo Reporte Atisba Monitor: Zonas de Reconversión Industrial

Investigacion hecha por Atisba Monitor

 

Industrias emblemáticas que estaban en comunas céntricas o cerraron o se trasladaron, dando paso a edificación en altura, y un factor que influye es la búsqueda de menor conflictividad vecinal por el lado de las densidades y planos reguladores.

La escasez y alza en los precios de los terrenos —y por tanto, de las viviendas que allí se pueden levantar—, unido a la creciente conflictividad vecinal por las densidades habitacionales, están impulsando un vertiginoso proceso de reconversión inmobiliaria en el Gran Santiago. Es decir, que barrios que eran industriales se están transformando en proyectos inmobiliarios en el Gran Santiago.

que hacía los chicles Dos en Uno o las instalaciones del grupo Copesa, por nombrar ejemplos.

Con la ayuda de tecnología y digitalización, la consultora Atisba Monitor, vinculada al arquitecto Iván Poduje, investigó el fenómeno, analizó datos y procesos en diversos barrios de la RM, y le puso números a la situación. Basados en su propio registro de proyectos inmobiliarios con permisos otorgados y obras iniciadas —descartando los permisos no ejecutados—, consideraron los terrenos que ya incluyen obras visibles en la plataforma Google Earth cuya última imagen disponible es de octubre 2021. Y con la herramienta “deslizador de tiempo” de la misma plataforma, ubicaron las fotografías de los años previos (de 2015 al 2021), de modo de observar el traslape con zonas que antaño fueron bodegas, talleres, industrias, etc.

Entre 2015 y 2020 se reconvirtieron 190.759 metros cuadrados de zonas industriales a uso inmobiliario, y entre 2021 y 2023 ese fenómeno se acelerará vertiginosamente, sumando otros 522.929 metros cuadrados reconvertidos.

Los datos muestran la citada vertiginosa reconversión. Entre 2015 y proyectado al 2023 se reconvertirán 713.688 metros cuadrados de industrias, bodegas y talleres en 19 de las 40 comunas que conforman el área metropolitana de Santiago.
En el desglose temporal, entre 2015 y 2020, ya se demolieron 190.759 metros cuadrados de galpones, talleres, industrias y automotoras, para levantar 11.669 departamentos, que se concentraron preferentemente en Estación Central, San Miguel y la comuna de Santiago.

Esto implicó la demolición de industrias emblemáticas como Trotter, Grau, calzados Guante y Gino. También la industria

Y para el futuro esta propensión se acelerará muchísimo más, pues en lo que viene, entre 2021 y 2023 la superficie de reconversión —considerando los proyectos ya en construcción o con permiso—llegará a 522.929 metros cuadrados de terrenos, con una cabida potencial de 31.153 departamentos. Es decir, casi se triplicará el fenómeno respecto a los años previos y, además, esta reconversión industrial siguiente aportará el 73% de aquel total verificado entre 2015 y 2023.

Asimismo, si se estima que en este lapso de tres años se debieran levantar unos 105 mil departamentos —incluyendo los con subsidios—, significa que casi un tercio de las viviendas que se ofrecerán en Santiago en los próximos años (30%) estarán localizadas en estas antiguas zonas industriales reconvertidas, como el cordón Vicuña Mackenna, Rodrigo de Araya y casi todo el barrio Reina María, de Independencia, además del entorno de la exestación Yungay en el límite de las comunas de Santiago y Quinta Normal.
En el mencionado barrio de Independencia, por ejemplo, cerca del Hipódromo, hoy se levantan 10 proyectos inmobiliarios de gran tamaño.

Aquellos 713.688 metros cuadrados reconvertidos equivalen —lea bien— a casi 16 veces la superficie de terreno de 45 mil m2 donde se emplaza el mall Costanera Center que, dicho sea de paso, también se levantó sobre una exindustria (CCU).
Según Iván Poduje este fenómeno, bien hecho, es positivo, pues evita que los hogares deban desplazarse a la periferia de Santiago, quedando relegados de la conectividad, como sí ocurrió en el pasado, que ante el alza de los terrenos y viviendas, los grupos sociales más vulnerables solo encontraban oferta lejos de los barrios y comunas más centrales.

Un factor en puntual que empuja esta reconversión son las restricciones normativas de los planes reguladores comunales, pues para no molestar a vecinos las autoridades comunales suelen concentrar los permisos en altura en zonas industriales donde hay menos afectados y oposición (hay menos vecinos existentes).

¿Qué comunas lideran la reconversión industrial?Santiago (21%), Ñuñoa (18%), San Miguel (12%), San Joaquín (9%) (ver infografía). En Ñuñoa es muy sintomático que las alturas están concentradas en Rodrigo de Araya, un sector industrial que está siendo muy dinámico en reconversión.

Ahora bien, las comunas que liderarán en unidades de departamentos en estos terrenos de reconversión industrial serán Santiago, Ñuñoa, La Florida y Estación Central, con 20.281 departamentos, correspondientes al 65% del total proyectado (en zonas de reconversión). Un ejemplo son los 900 departamentos que se levantarán sobre la antigua fábrica Hush Puppies, en La Florida.

“A medida que los precios sigan subiendo, la reconversión aumentará su relevancia sobre la participación de la oferta inmobiliaria. Incluirá industrias más grandes, más automotoras, además de los colegios y condominios de edificios que ya se están demoliendo en comunas del sector oriente de Santiago”, proyecta el informe.