La construcción sufrirá un gran frenazo, pero no llegará a magnitudes de la crisis asiática

Menos inversiones, paralización de proyectos, y despidos, son los signos más evidentes de que el sector inmobiliario está en un fuerte ciclo a la baja. El escenario ose complica ante la sobreoferta existente y una demanda que se contrae rápido.

por Jorge English G.

¿Crisis o sólo frenazo? Quienes se manejan en el tema inmobiliario ponen paños fríos a la preocupación que existe sobre el estado de salud de esta industria. Ciertamente será uno de los sectores más afectados de la economía y ya hay indicios de ello: despidos, baja de las ventas, caída de la inversión, paralización de proyectos. Sin embargo, aún así prefieren el segundo adjetivo.El panorama es preocupante, dicen, pero no desolador y el ajuste debería ser menos impactante que la contracción que sufrió este sector en 1998. Tomás Izquierdo, director de Gemines Asesoría Inmobiliaria, predice que las ventas de viviendas caerán 8,6% este año y 10% el próximo. Todavía moderadas versus la caída de 41,5% de 1998 o el 15,7% de 2000, precedida del alza de 42% de 1999 gatilladas por las medidas tributarias que aplicó el Presidente Eduardo Frei en la crisis asiática. Estima que el producto sectorial llegará a su peor momento en el tercer trimestre de 2009 con un crecimiento cercano a cero, pero sin cifras negativas.

Ahora, este escenario más benigno depende de que el próximo año la economía chilena no entre en recesión (crecimiento de al menos 2%), no se dipare el desempleo, y de que la inflación ceda junto con las tasas de interés. En caso contrario el pronóstico podría oscurecerse para el sector.

VENTAJAS HOY

Una ventaja sobre anteriores ciclos a la baja, afirma Izquierdo, es que la industria está más consolidada, profesional y especializada que hace 10 años, maneja más y mejor información y se ha diversificado. Lo demuestra que hace un año, cuando visualizaron que se estaba juntando oferta y la demanda aflojaba, empezaron a frenar la construcción de viviendas. Mucho antes de que se hablara de una crisis financiera internacional.

El desarrollador inmobiliario Claudio Stitchkin, en tanto, sostiene que si los bancos apoyan al sistema, sin presionar a las empresas y dando crédito a la gente, se sorteará mejor la situación.

Sobreoferta y plan del gobierno.

Lo que es indudable es que la oferta de viviendas se disparó. Ronda las 45 mil unidades sólo en el Gran Santiago, y al mismo tiempo los meses promedio para agotar stock hace rato superaron los dos años, cuando lo normal son 10 a 15 meses. En septiembre, según Gemines, era de 26 meses y no sería extrañó que tras el shock de los mercados en octubre esté por los 30 meses. Para hacer un parámetro el consultor de Atisba y académico de la UC Iván Poduje señala que en un año de demanda «sana» pueden venderse unas 25 mil unidades.

Pero una buena noticia es que dicho exceso está concentrado, ya que apenas 12 comunas capitalinas acaparan el 52% de la oferta de departamentos (el producto dominante): San Miguel, Independencia, Recoleta, Conchalí, Estación Central, Quinta Normal, Renca, Pudahuel, Maipú, Cerrillos, Quilicura y Santiago, que por sí sola concentra el 34% de las unidades. Son municipios donde las inmobiliarias atacaron con viviendas entre 1.000 y 3.000 UF, el rango de precios más golpeado por las restricciones al crédito que ha impuesto el sistema financiero.

Sin embargo, es a la vez el segmento favorecido por las medidas que anunció el gobierno para incentivar la compra de viviendas (duplicó a 200 UF el subsidio para viviendas nuevas y usadas de hasta 1.000 UF, y creó uno nuevo, decreciente, de 200 hasta 100 UF para viviendas nuevas de hasta 2.000 UF). Los expertos coinciden en que esta ayuda permitirá licuar parte de la oferta existente, como lo hizo el paquete tributario de la administración Frei, generando una inmediata recuperación.

El actual ajuste comenzó el segundo semestre de 2007. «Dos años antes de la crisis (subprime) el mercado chileno ya venía con una sobreoferta importante. Se había notado en ciertas comunas y en un tipo de productos, los departamentos», advierte Iván Poduje. Las curvas de venta en ese momento empezaron a bajar y los tiempos de compra a subir. ¿Qué pasó? «Deterioro de las expectativas económicas, restricciones crecientes del crédito, la inflación que encareció el precio de los activos inmobiliarios (las viviendas se venden en UF, pero los sueldos son en pesos)», explica Izquierdo.

SUBEN: RENCA, LA PINTANA Y SAN JOAQUIN

Un alza marginal de valor, casi inexistente, registraron en promedio las viviendas en el Gran Santiago durante el tercer trimestre, con un aumento de tan sólo 0,7% en el metro cuadrado construido, comparado con igual período de 2007. Sin embargo, en el detalle se aprecia que los aumentos llegan hasta 10,56% en algunas comunas, según informa la consultora inmobiliaria Tinsa.

En todo el Gran Santiago sólo dos comunas registraron bajas: Vitacura, con un descenso de 7,56% y Peñaflor, con una disminución de 2,82% en el valor del metro cuadrado construido. Por el contrario, las comunas de Renca, La Pintana y San Joaquín mostraron aumentos en el precio promedio de sus viviendas.

Mientras las dos primeras, enfocadas principalmente a las casas, tuvieron alzas por sobre 10%, la tercera -con fuerte construcción de departamentos- anotó un incremento de 9,54%. Según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, el alza se debe principalmente al aumento de los costos de los insumos de la construcción registrados durante el año en curso. Estos, según el último informe Mach de la Cámara Chilena de la Construcción, subieron 19,5%.

Juan Pablo Monge, gerente general de Desco Inmobiliaria, coincide con lo anterior y explica que dos de los factores que más influyeron fueron el alza de la mano de obra y el del acero.

A juicio de otros inmobiliarios, entre ellos Rolf Freymann, subgerente general de Icafal, el aumento de precio de las viviendas pudo haber sido mayor aún, considerando los aumentos de los materiales de construcción y del precio del petróleo. No obstante, éstos fueron atenuados por «la gran oferta disponible y el alza de la UF, que redujeron el poder real de compra de la gente», por lo que no se

pudo traspasar a precios el impacto de todas estas alzas.

A pesar de ello, tanto Vicente Domínguez como Juan Pablo Monge concuerdan en que el valor de las viviendas tenderá a la baja en los próximos meses, en línea con la sobre oferta del mercado.