Santiago: seis comunas restringen construcción en altura y expertos dicen que tendencia seguirá

Dentro de los sectores que han puesto limitaciones hay cuatro barrios que congelaron los permisos de edificación

No solo se limita la cantidad de pisos de un edificio, sino también se exigen más áreas verdes y estacionamientos. Las autoridades y vecinos residentes abogan por calidad de vida mientras el gremio constructor advierte sobre alza de precios y segregación. Del otro lado, hay 18 comunas consideradas «permisivas», donde no hay limitaciones para construir.

¿Sabía usted que la densidad -habitantes por kilómetro cuadrado- de la comuna de Santiago puede llegar a ser cuatro veces más que la densidad de una comuna del sector oriente?

En esta diferencia no solo influyen los tamaños de las comunas y los altos precios de las viviendas del sector oriente, también pesan las restricciones que imponen los municipios a los proyectos inmobiliarios, siendo la principal, las limitaciones a la altura de los edificios.

En el Gran Santiago hay seis comunas -todas del sector oriente- de un total de 34, que tienen una normativa que puede calificarse de restrictiva, es decir, que buscan conservar una densidad media o baja (pocos habitantes por kilómetro cuadrado), para lo cual se restringe la altura, entre otras medidas. Y, hay otros cuatro barrios -tres en comunas no restrictivas como Independencia, Santiago y Ñuñoa- donde se congelaron los permisos de edificación, porque se están modificando las normas (ver infografía).

Al revés, hay 18 comunas «permisivas», donde es posible construir en altura y 10 en situación intermedia, según datos del Balance Inmobiliario, estudio que realizan las consultoras Pablo Trivelli y Compañía, Montalva Quindos (MQ) y Tinsa.

Una comuna puede ser «restrictiva» si se conjugan cuatro factores: permite menos densidad, menos coeficiente de constructibilidad (en simple, menos metros cuadrados a construir en el terreno), menos altura y exige más estacionamientos por unidad habitacional. Una «permisiva» por el contrario permite construir en altura.

En cuanto a este último aspecto, Luis Ignacio Montalva, gerente general de Montalva Quindos, ilustra: «En el centro de Santiago antes se exigía un estacionamiento por cada cinco departamentos y ahora se pide un estacionamiento cada dos unidades. La exigencia ha obligado a agrandar los subterráneos de los edificios, lo que encarece la construcción».

Tendencia in crescendo

Pablo Trivelli, economista, socio de Pablo Trivelli y Compañía, y director del Balance Inmobiliario, señala que es necesario buscar un equilibrio entre las prioridades de los vecinos, que aspiran a mantener su calidad de vida y son partidarios de las restricciones, y lo que requiere la ciudad.

«Los vecinos de Vitacura votaron en un plebiscito que no querían aumentos de densidad y ganaron y hoy no se densifica y es justo y razonable desde la perspectiva de ellos. Ahora, ¿desde la perspectiva de la ciudad eso es siempre bueno? No necesariamente», indica Trivelli. Advierte que en algunas ocasiones la normativa para limitar la altura puede ser utilizada para evitar que se construyan viviendas sociales, puesto que las limitaciones encarecen los costos de construcción y los precios.

Los especialistas aseguran que la tendencia internacional es que los vecinos y las autoridades sean cada vez más exigentes con los proyectos inmobiliarios, especialmente con los efectos que tendrán en los vecindarios y estiman que esto se replicará en comunas fuera del sector oriente de Santiago. «El escenario que se viene es de mayor regulación y restricción. Como aumenta el ingreso, los vecinos valoran la calidad de vida y la ubicación», asegura Iván Poduje, socio de la oficina de urbanismo Atisba.

En este contexto el desafío será doble, según Poduje. Para las autoridades «crear normas que permitan regular diseño urbano». Y, para la industria «innovar en diseño y su relación con el entorno» y buscar zonas no tradicionales para proyectos.

El caso de Santiago

¿Cuáles son las proyecciones de crecimiento de las comunas que hoy tienen restricciones?

Un dato permite hacerse una idea. La comuna de Santiago tenía una densidad neta promedio (que considera solo el área urbanizada) de 143 habitantes por hectárea, según el Censo de 2002, la que subió 220 habitantes/hectáreas, de acuerdo con el Censo 2012.

Los permisos de edificación del barrio conocido como «Matta Sur» (sector 5 Matta – Franklin) hoy están congelados a la espera de la modificación del Plan Regulador de esta zona.

Con la modificación quedaría en una densidad neta promedio, de máximo de 674 habitantes/hectárea, explica Sandra Gysling Caselli, asesora urbanista de la Municipalidad de Santiago. Sin la modificación y considerando la tendencia mixta que caracteriza a la comuna los últimos años -dice la asesora-, la densidad neta promedio en la comuna podría llegar a 2.041 habitantes/hectárea. Es decir, solo por la construcción en este eje, la densidad promedio de la comuna se podría multiplicar por diez.

Pero para algunos actores las limitaciones de altura no son una buena solución por sí sola. En la Cámara Chilena de la Construcción aseguran que cada año se forman en Chile 100 mil hogares que buscan donde vivir.

Las restricciones de altura -señalan en el gremio- producen segregación. «Significa que voy desplazando a la gente cada vez más lejos de los centros mejor equipados, con más áreas verdes. Y, ese efecto, todos deberíamos tratar de combatirlo, la industria y las autoridades comunales y centrales», estima Pablo Álvarez, gerente de vivienda y urbanismo de la Cámara.

Coincide Iván Poduje, de Atisba, quien asegura que las restricciones de altura generan una «mayor ‘elitización’ de comunas centrales por el bloqueo en el ingreso de nuevos residentes y el aumento en los precios».

El gremio constructor es partidario de las propuestas mixtas, donde haya barrios protegidos y zonas donde se pueda construir en altura. Junto con el Observatorio de Ciudad de la Universidad Católica presentó un estudio que analiza el radio de 500 metros alrededor de cada una de las 199 estaciones de Metro (incluidas las futuras líneas 3 y 6). Si en estas zonas se permitiera construir edificios de 12 pisos, se sumarían 370 mil departamentos a Santiago.

La propuesta «le entrega un beneficio a la ciudad, porque no aleja a la gente, no la segrega y disminuye la congestión urbana», indica Álvarez.

LA COMUNA DE SANTIAGO

tenía una densidad neta promedio de 143 habitantes/ hectárea en 2002. En 2012, la densidad alcanzó los 220 habitantes/ hectárea.

Los precios de los terrenos no bajarían por incorporación de nuevas hectáreas

La aprobación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100) agregará más de 10 mil hectáreas a ocho comunas de Santiago: Quilicura, Renca, Cerro Navia, Pudahuel, Maipú, La Pintana, San Bernardo y Puente Alto. Las vías para añadir terreno serán la reconversión de suelos, el aumento de áreas residenciales y verdes, y el aumento de equipamiento, entre otros.

Pablo Trivelli, economista, asegura que la incorporación de estos terrenos no significará una baja de los precios de los suelos, ni de los existentes ni de los nuevos. Hoy en las zonas donde se anexarán los terrenos se construyen viviendas de dos mil UF para arriba -explica Trivelli- y los precios de los nuevos suelos serían similares a lo que hay hoy, debido al potencial inmobiliario que hay en estos sectores.

Los actores de la industria coinciden en los beneficios del PRMS 100, partiendo porque «descomprimiría» de alguna manera la ciudad con la incorporación de terrenos que tienen grandes áreas verdes asociadas. La aprobación de la iniciativa «debiera equilibrar más el crecimiento metropolitano que hoy está cargado fuertemente hacia departamentos y casas usadas», dice Iván Poduje, de Atisba.