Urbanismo: La lógica de los malls

Por: Alexander Galetovic, Iván Poduje y Ricardo Sanhueza* Hay que ser justos. No es que los malls copen los espacios y desplacen los centros espontáneos de comercio. Sólo han sabido responder a los cambios acelerados de Santiago. No hace tanto tiempo, casi toda la actividad comercial de Santiago ocurría en […]

Por: Alexander Galetovic, Iván Poduje y Ricardo Sanhueza*

Hay que ser justos. No es que los malls copen los espacios y desplacen los centros espontáneos de comercio. Sólo han sabido responder a los cambios acelerados de Santiago.

Mapa Mall año 2006 y año 2015. Fuente Galetovic, Poduje y Sanhueza

No hace tanto tiempo, casi toda la actividad comercial de Santiago ocurría en el centro y Providencia. Esto comenzó a cambiar a inicios de los 90 con la aparición de los primeros malls. En 2006 ya eran nueve, y en los próximos años llegarán a 20. A veces, esta expansión se mira con recelo, incluso hostilidad, pues muchos creen que los mall se habrían desarrollado restándole fuerza y atractivo al centro. Sin embargo, en un trabajo reciente concluimos algo distinto.Contrario a lo que se cree, el centro y Providencia siguen siendo, por lejos, las áreas comerciales más importantes: concentran un tercio de las ventas del comercio minorista. Lo que ha ocurrido es que los malls han captado los incrementos de consumo debidos al mayor ingreso y han incorporado las funciones propias de los centros urbanos, al congregar oficinas, clínicas, teatros y cines, restoranes y hasta plazas y paseos al aire libre.

¿Por qué se han expandido los malls? Una razón es que en un Santiago más grande y congestionado es más difícil recorrer grandes distancias para ir a comprar, lo cual aleja los centros tradicionales de las áreas periféricas donde se localizan los nuevos hogares. Esto favorece la creación de subcentros con acceso expedito en automóvil.

La segunda razón es que son más eficientes que los centros tradicionales, porque un solo dueño desarrolla el área comercial y tiene los incentivos y medios para maximizar su valor. El incentivo es simple: mientras más altas las ventas, más altos los arriendos que cobrará a sus locatarios. Por eso, el dueño de un mall elige la mezcla apropiada de tiendas y servicios; coordina sus horarios de apertura y cierre; mantiene los espacios comunes limpios y seguros; construye suficientes estacionamientos; amplía gradual y oportunamente sus instalaciones para acomodar los aumentos de la demanda y resuelve la legión de problemas que, al incomodar a la gente, disminuyen el valor de un área comercial. Por cierto, una municipalidad podría hacer lo mismo con un centro tradicional. Pero en la práctica no tiene los instrumentos contractuales para lograrlo y, en todo caso, poco le interesa maximizar su valor comercial, sin saber que con ello amenaza también su calidad.

Quienes ven a los malls como la manifestación del fracaso de la manera tradicional de hacer las cosas quizás tengan razón. Sin embargo, suelen errar el blanco. El éxito de los malls en Santiago no se debe a que impongan su manera de hacer las cosas, copen el espacio y desplacen a los centros espontáneos. Se debe a que la institución alternativa, la gestión municipal, no ha evolucionado a la velocidad con que ha cambiado el resto de Chile.

*Alexander Galetovic, profesor U. de los Andes; Iván Poduje, profesor UC; y Ricardo Sanhueza, profesor U. de los Andes

 

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